Louer son appartement sans agence : les étapes

Louer soi-même est permis, et beaucoup de propriétaires le font. Cela demande de ne rien oublier : voici les étapes dans l'ordre, avec les règles générales à connaître.

Ce guide est un contenu pédagogique général : il ne tient pas compte de votre situation et ne constitue ni un conseil juridique ni un conseil en investissement. Il ne cite aucun site d'annonces, logiciel ou service, et les exemples sont fictifs.

1. Vérifier que le logement peut être loué

Avant l'annonce, regardez la classe du DPE (diagnostic de performance énergétique). Selon service-public.gouv.fr, en métropole, la classe compte à la date de signature, de renouvellement ou de reconduction du bail :

• de 2025 à 2027 : seuls les logements de classe A à F peuvent être loués ;
• de 2028 à 2033 : seuls les classes A à E ;
• à partir de 2034 : seuls les classes A à D.

Le logement doit aussi être décent (surface, sécurité, équipements). Un bail de trois ans signé aujourd'hui peut donc être reconduit sous des règles différentes.

2. Rédiger l'annonce

Selon la page du ministère de la Transition écologique (mise à jour le 4 juillet 2024), l'annonce d'un bien soumis au DPE mentionne les classes énergie et climat et une évaluation de la facture énergétique théorique ; pour un logement de classe F ou G, elle ajoute « logement à consommation énergétique excessive ». Les détails de présentation évoluent : vérifiez-les auprès de votre ADIL avant de publier.

Décrivez le bien avec des faits : surface, équipements, charges. Évitez toute formule qui écarterait un public : la loi interdit les refus fondés sur certains motifs (voir l'étape 3).

3. Choisir le locataire dans les règles

Le bailleur ne peut demander que les pièces prévues par le décret n° 2015-1437 (ANIL et service-public.gouv.fr).

Pièces que vous pouvez demander	Pièces que vous ne pouvez pas demander
Une pièce d'identité	Un relevé de compte bancaire complet
Un justificatif de domicile	Un extrait de casier judiciaire
Un justificatif de situation professionnelle	Un contrat de mariage
Un ou plusieurs justificatifs de ressources	Toute somme pour réserver le logement avant la signature du bail

Le candidat peut fournir des copies ; vous pouvez demander à voir les originaux. Une demande de pièce non autorisée expose le bailleur à une amende pouvant atteindre 3 000 € (15 000 € pour une société, selon l'ANIL).

Un bailleur ne peut pas refuser un candidat pour un motif discriminatoire (origine, sexe, situation de famille, état de santé, opinions, etc.). Notez vos critères avant de recevoir les dossiers et appliquez-les à tous.

🧭 Exemple : Trois dossiers, une même grille (exemple fictif)

Hugo (personnage fictif) loue un appartement à 700 € hors charges, avec 40 € de charges : loyer charges comprises 740 €. Il compare trois candidats avec la même grille. Le « trois fois le loyer » est un usage courant, pas une règle : chaque bailleur fixe son repère et le note avant de recevoir les dossiers.

Étape 1 : le dossier A

Ressources nettes de 2 450 € par mois : 740 ÷ 2 450 = 30,2 %.

Étape 2 : le dossier B

Ressources de 1 900 € (avec une caution) : 740 ÷ 1 900 = 38,9 %.

Étape 3 : le dossier C

Ressources de 2 300 € : 740 ÷ 2 300 = 32,2 %. Ce candidat joint aussi un relevé de compte complet : Hugo le renvoie et demande une pièce de la liste.

Étape 4 : ce que ces chiffres disent

Ils décrivent des dossiers, ils ne décident pas. Hugo applique sa grille écrite à chacun.

4. Signer le bail

Pour une résidence principale, le bail suit un modèle type défini par décret (ANIL). La durée d'un bail vide est de 3 ans au moins si le bailleur est un particulier, 6 ans si c'est une société. En meublé, elle est de 1 an, ou 9 mois si le logement est loué à un étudiant (fiche F920 de service-public.gouv.fr, vérifiée le 1er octobre 2026).

Le bail mentionne notamment la classe du DPE, la surface habitable, le loyer, le dépôt de garantie et une clause résolutoire. Certaines clauses sont interdites, comme le prélèvement automatique imposé.

5. Réunir diagnostics et annexes

Le bail vide s'accompagne, selon service-public.gouv.fr (page vérifiée le 1er octobre 2026), d'un dossier de diagnostic technique établi par un professionnel certifié :

• le DPE en cours de validité ;
• le diagnostic plomb ;
• l'état de l'installation électrique et celui du gaz, si elles ont plus de 15 ans ;
• l'état des risques et le diagnostic bruit, si le logement est en zone concernée.

S'ajoutent la notice d'information, l'état des lieux d'entrée, l'attestation d'assurance du locataire contre les risques locatifs, les équipements d'accès à la télévision et à internet, et selon les cas l'acte de cautionnement, le règlement de copropriété ou la grille de vétusté. Le diagnostic amiante est recommandé.

6. Faire l'état des lieux

L'ANIL décrit un document écrit, daté et signé par le locataire et le bailleur. Il y en a deux : à l'entrée et à la sortie, rédigés de façon comparable. Le locataire peut demander un complément dans les 10 jours suivant l'état des lieux d'entrée, et pendant le premier mois de chauffe pour le chauffage.

Fait directement par les parties, il n'entraîne aucun frais. L'usure liée au temps (peintures, sols) ne peut pas être facturée au locataire.

7. Le dépôt de garantie

Il est indiqué dans le bail, versé à la signature, et ne peut pas être augmenté en cours de bail (service-public.gouv.fr, vérifié le 9 juin 2026).

	Location vide	Location meublée
Plafond	1 mois de loyer hors charges	2 mois de loyer hors charges
Si le loyer est payé d'avance chaque trimestre	Dépôt interdit	Dépôt interdit
Restitution	1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme, 2 mois sinon	Idem

Les délais courent à partir de la remise des clés. En cas de retard, une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges est due pour chaque mois commencé.

8. L'assurance

Une attestation d'assurance du locataire contre les risques locatifs fait partie des annexes du bail (service-public.gouv.fr). Pour votre propre bien, renseignez-vous auprès d'un professionnel de l'assurance immatriculé sur orias.fr.

9. Déclarer ses loyers

Les loyers d'une location vide sont des revenus fonciers. Selon service-public.gouv.fr (vérifié le 15 avril 2026), jusqu'à 15 000 € de revenus fonciers, le micro-foncier s'applique automatiquement, avec un abattement de 30 % ; au-delà, c'est le régime réel. On peut opter pour le réel, pour 3 ans. Les propriétaires doivent aussi déclarer l'occupation de leurs biens sur impots.gouv.fr : la page indiquait le 1er juillet 2026 pour les changements d'occupation de 2025 ; la date suivante se vérifie sur le site.

Avec 8 400 € de loyers par an (700 € × 12), Hugo est sous le plafond : base de 70 %, soit 5 880 €. Pour une location meublée, les règles sont différentes : voir LMNP : micro-BIC ou réel.

Pour calculer ce qu'un bien rapporte, lisez investissement locatif : comment calculer la rentabilité. Si vous n'avez pas encore acheté, par où commencer un premier investissement locatif pose le cadre.

Aller plus loin

La formation « Louer et gérer son bien locatif » reprend ces étapes avec une check-list, une grille de sélection et un calendrier de bailleur. Sa première étape se lit en entier, offerte et sans compte.