Micro-BIC ou réel en LMNP : comment choisir ?

Vous louez (ou allez louer) un logement meublé, et on vous dit : « Au réel, c'est mieux. » Ce guide ne tranche pas à votre place. Il vous aide à comprendre ce que chaque régime fait, et ce que l'on compare vraiment.

Deux façons de calculer la même base imposable

Les loyers d'un meublé sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes existent :

• Le micro-BIC : l'administration retire de vos recettes un abattement forfaitaire. Vos charges réelles ne comptent pas.
• Le régime réel : vous déduisez vos dépenses réelles, que vous devez pouvoir justifier, et un amortissement du logement et des meubles.

Dans les deux cas, on obtient une base imposable. L'impôt se calcule ensuite sur elle, avec votre taux. C'est donc la base que l'on compare.

Le micro-BIC : plafond et abattement

Selon la fiche F32744 (vérifiée le 15 avril 2026), pour les revenus de 2026 :

Type de location	Plafond de recettes	Abattement
Meublé loué à l'année	83 600 €	50 %
Meublé de tourisme classé, chambre d'hôtes	83 600 €	50 %
Meublé de tourisme non classé	15 000 €	30 %

Pour les revenus de 2025, le plafond de 83 600 € était de 77 700 €. Au-delà du plafond, le réel s'applique par défaut. Un dépassement ponctuel a des règles propres : faites-les confirmer. Le cas du tourisme est détaillé dans meublé de tourisme classé ou non.

Au micro-BIC, base imposable = recettes − abattement.

Le régime réel : charges, amortissement, déficit

Au réel, la base part de vos dépenses :

recettes − charges − intérêts d'emprunt − amortissement utilisable

• Les charges doivent être réellement payées et justifiées : taxe foncière, assurance, charges de copropriété non récupérables, entretien, frais de comptabilité.
• Seuls les intérêts de l'emprunt comptent, pas le capital remboursé.
• L'amortissement répartit sur plusieurs années le prix du logement (hors terrain) et des meubles. Aucun argent ne sort cette année-là. Les durées et la part de terrain sont des hypothèses à faire valider.
• La fiche précise qu'un déficit se déduit des revenus de location meublée de l'année et des 10 suivantes, et non du reste de vos revenus quand vous êtes loueur non professionnel.

Le réel peut se choisir même sous les plafonds, avant la date limite de déclaration. Une fois choisi, il se reconduit chaque année sauf renonciation. La date exacte pour votre première année se confirme avec un expert-comptable ou sur impots.gouv.fr.

Le statut LMNP en une phrase

Vous êtes loueur en meublé non professionnel si les recettes annuelles du foyer sont sous 23 000 €, ou sous vos autres revenus d'activité (fiche F32744). Ce statut change aussi les cotisations sociales et les déficits : vérifiez-le si vous approchez des seuils.

Un cas chiffré pour voir ce que l'on compare

🧭 Exemple : Nadia et Paul, deux cas fictifs

Tous ces chiffres sont fictifs. Les deux louent un meublé à l'année, 7 800 € de recettes par an, abattement de 50 %.

Nadia

Au micro-BIC : 7 800 − 3 900 = 3 900 € de base.

Ses frais : charges de 2 340 € (dont 500 € de devis d'expert-comptable) et 1 450 € d'intérêts. Résultat avant amortissement : 7 800 − 2 340 − 1 450 = 4 010 €. Amortissement : 2 400 €, utilisé en entier. Base au réel : 4 010 − 2 400 = 1 610 €.

La différence de base est de 3 900 − 1 610 = 2 290 €, en faveur du réel cette année-là.

Paul

Même micro-BIC : 3 900 €. Mais il a payé son bien comptant (aucun intérêt) et ses charges sont de 800 €, devis compris. Résultat avant amortissement : 7 800 − 800 = 7 000 €. Amortissement : 500 €. Base au réel : 6 500 €.

Pour Paul, la différence est de 3 900 − 6 500 = − 2 600 € : c'est la base au micro-BIC qui est la plus basse.

Le sens de l'écart change avec les chiffres. « Le réel est toujours mieux » est donc une phrase qu'on ne peut pas confirmer par principe.

Ce que la base ne dit pas

Une base plus basse n'est pas un résultat final. Gardez en tête :

• le coût de la comptabilité au réel : demandez un devis plutôt que d'utiliser un chiffre lu ailleurs ;
• les prélèvements sociaux, à vérifier sur impots.gouv.fr ;
• les années suivantes : les charges changent, l'amortissement non utilisé se reporte ;
• la revente : les amortissements effectivement déduits au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les ventes depuis le 15 février 2025 (fiche F10864). Au micro-BIC, il n'y a pas d'amortissement déduit, donc rien à réintégrer.

Le calcul d'un rendement complet est expliqué dans le calcul de rentabilité d'un investissement locatif.

Comment vous y prendre

1. Situez votre location : type, plafond, abattement, statut.
2. Relevez vos charges avec leurs pièces, et vos intérêts sur le tableau de remboursement du prêt.
3. Écrivez vos hypothèses d'amortissement (terrain, durées).
4. Calculez les deux bases, puis notez ce que le chiffre ne dit pas.
5. Si l'écart est faible ou si votre situation est particulière, faites vérifier. Apportez vos chiffres : une bonne question reprend un chiffre et demande une vérification.

Cet ordre s'insère dans un projet plus large, que décrit premier investissement locatif : par où commencer.

Aller plus loin

La formation « LMNP : micro-BIC ou réel, comprendre l'amortissement » reprend ces calculs pas à pas, avec vos propres chiffres, et vous fait repartir avec un dossier à présenter à l'expert-comptable. Sa première étape se lit en entier, offerte et sans compte.