Investissement locatif : comment calculer la rentabilité ?

Une annonce affiche « rentabilité 6,3 % ». Que laisse-t-elle de côté ? Beaucoup de choses. Voici comment refaire le calcul vous-même, du chiffre d'annonce à la trésorerie du mois.

Ce guide est un contenu pédagogique général : il ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Tout investissement comporte un risque, dont celui de perte en capital.

Quatre chiffres, quatre questions

Chiffre	Question posée
Rendement de l'annonce	Quel loyer par rapport au prix affiché ?
Rendement brut	Quel loyer par rapport à l'achat complet ?
Rendement net	Que reste-t-il après les dépenses annuelles ?
Trésorerie mensuelle	Que reste-t-il chaque mois, crédit compris ?

Aucun n'est « le bon ». Comparez toujours deux chiffres de même nature.

Les formules

Rendement brut = loyer mensuel × 12 ÷ (prix + frais d'achat) × 100

Rendement net = [loyer × (12 − mois de vacance) − charges non récupérables − taxe foncière − entretien] ÷ (prix + frais d'achat + travaux) × 100

Trésorerie mensuelle = revenu annuel net ÷ 12 − mensualité (assurance comprise)

La vacance, ce sont les mois sans locataire. Un mois par an est une hypothèse, pas une norme. Les frais d'achat se demandent au notaire pour chaque bien.

🧭 Exemple : Le deux-pièces fictif de Hugo

Hugo (personnage fictif) regarde un deux-pièces à 118 000 €, loyer attendu 620 € par mois. Frais d'achat estimés : 9 400 €. Travaux : 3 000 €. Hypothèses : 1 mois de vacance, 600 € de charges non récupérables, 750 € de taxe foncière, 300 € d'entretien.

• Annonce : 620 × 12 ÷ 118 000 = 6,31 %
• Brut : 7 440 ÷ 127 400 = 5,84 %
• Loyers encaissés : 620 × 11 = 6 820 €. Moins 1 650 € de dépenses : 5 170 € par an
• Coût total : 118 000 + 9 400 + 3 000 = 130 400 €
• Net : 5 170 ÷ 130 400 = 3,96 %

Pour la trésorerie, il emprunte 110 400 € (apport de 20 000 €), à un taux fictif de 3,5 % sur 20 ans. Mensualité : environ 640 €, plus 25 € d'assurance fictive, soit 665 €.

• Avant impôt : 5 170 ÷ 12 − 665 = − 234 € par mois

Aucun chiffre n'est faux : chacun répond à une autre question.

L'impôt, avec prudence

Le rendement après impôt dépend de votre situation. Seule la base imposable suit une règle générale. En 2026 :

• location nue au micro-foncier (loyers jusqu'à 15 000 €) : abattement de 30 %, base de 70 % des loyers ;
• location meublée de longue durée au micro-BIC (jusqu'à 83 600 €) : abattement de 50 %.

Au-delà, ou sur option, le régime réel déduit les charges réelles.

Avec un taux global fictif de 30 % et les loyers de Hugo (6 820 €) : base de 4 774 € en nu, impôt de 1 432 € ; base de 3 410 € en meublé, impôt de 1 023 €. Le rendement après impôt serait d'environ 2,87 % en nu et 3,18 % en meublé, à loyer identique. Avec l'impôt en nu, la trésorerie passe à environ − 354 € par mois.

Votre taux réel se lit sur votre avis d'imposition. Ce résultat est un ordre de grandeur, à faire vérifier par un expert-comptable.

Mettre votre réserve à l'épreuve

La trésorerie ne dit rien de la valeur du bien. Testez aussi un scénario de vacance plus longue et une grosse réparation : combien de mois de réserve cela représente-t-il ? Pour une décision personnelle, un banquier ou l'ADIL de votre département valide.

Si vous hésitez encore sur le cadre, par où commencer un premier investissement locatif vous guide. Pour une location saisonnière, la différence classé ou non classé change la base imposable.

Aller plus loin

La formation « Réussir son premier investissement locatif » refait ce calcul avec une annonce de votre choix, calculateurs à l'appui. Sa première étape se lit en entier, offerte, sans compte.