LMNP : ce qui change à la revente depuis 2025

« Le réel, ça se paie à la revente. » Cette phrase circule depuis 2025. Que dit la règle, et comment la chiffrer avec ses propres hypothèses ? Ce guide explique le mécanisme, sans dire quoi choisir.

Le principe, en une phrase

La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition. La fiche F10864 indique que, pour un bien loué en meublé, « les amortissements que vous avez pu déduire sont réintégrés dans le prix d'acquisition », sous certaines conditions, pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025.

Concrètement, le prix d'achat retenu baisse du montant des amortissements déduits. La plus-value augmente donc d'autant :

plus-value = prix de vente − (prix d'achat − amortissements déduits)

Ce qui compte : l'amortissement réellement déduit

• Au micro-BIC, aucun amortissement n'est déduit : il n'y a rien à réintégrer.
• Au réel, c'est le montant effectivement déduit qui compte, pas l'amortissement théorique. Si votre résultat avant amortissement limite ce que vous pouvez déduire, la part non utilisée reste reportée et n'a pas été déduite.

Les années passées au réel s'additionnent. Plus elles sont nombreuses, plus le montant réintégré peut être élevé.

Ce que la source ne détaille pas

La fiche F10864 parle de « certaines conditions » sans les lister. Elle ne mentionne pas d'exception, par exemple pour certains types de résidences. Nous avons tenté d'ouvrir la doctrine fiscale correspondante, sans y parvenir aujourd'hui. Nous n'écrivons donc ni conditions ni exceptions que nous n'avons pas pu lire.

Deux questions restent donc à poser à un professionnel : votre situation entre-t-elle dans le champ de la règle, et les amortissements du mobilier sont-ils concernés ? Notre exemple les réintègre tous, par simplification.

L'impôt sur la plus-value, rappel

D'après la même fiche :

• la plus-value, après abattements, est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % ;
• des prélèvements sociaux de 17,2 % s'y ajoutent ;
• des abattements dépendent de la durée de détention, avec une exonération d'impôt sur le revenu au-delà de 22 ans et de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans ;
• une taxe supplémentaire existe pour les plus-values imposables dépassant 50 000 €, calculée par le notaire.

Un calcul fictif pour voir l'ordre de grandeur

🧭 Exemple : Nadia vend dans huit ans

Cas fictif. Nadia a acheté son studio 90 000 € et pense le vendre 120 000 € dans 8 ans. Elle déduit 2 400 € d'amortissement par an, chaque année.

Les amortissements déduits

2 400 × 8 = 19 200 €.

La plus-value sans réintégration

120 000 − 90 000 = 30 000 €.

La plus-value avec réintégration

120 000 − (90 000 − 19 200) = 49 200 €, soit 19 200 € de plus.

Un ordre de grandeur de l'impôt sur le revenu en plus

19 200 × 19 % = 3 648 €, avant abattements pour durée de détention. Les prélèvements sociaux (17,2 % : 3 302 € sur ces 19 200 €, avant abattements) s'ajoutent.

Ce chiffre est un ordre de grandeur, pas une prévision : prix de vente, frais, abattements et conditions réelles le modifient.

À mettre en regard, sans conclure

Pendant les années au réel, la base imposable peut avoir été plus basse. Pour Nadia, un exemple fictif donne 2 290 € de différence de base par an, soit 18 320 € sur 8 ans. Mais ces deux montants ne se comparent pas directement : l'un joue sur vos impôts annuels, l'autre sur la vente. Pour la location de tourisme, le guide meublé de tourisme classé ou non compare les bases imposables ; le calcul d'ensemble relève d'un expert-comptable.

Vos questions pour l'expert-comptable

• Quels amortissements seraient réintégrés si je vends dans X ans, avec mes chiffres ?
• Le mobilier est-il concerné ?
• Comment mon horizon de détention joue-t-il sur les abattements ?
• Ma situation (statut, date d'achat) entre-t-elle dans le champ de la règle ?

Pour intégrer la revente dans un calcul de rentabilité, voyez le calcul de rentabilité d'un investissement locatif, et pour le cadre d'ensemble premier investissement locatif : par où commencer.

Aller plus loin

La formation « LMNP : micro-BIC ou réel, comprendre l'amortissement » consacre une étape à l'effet de la revente, avec un calculateur pour vos propres hypothèses. Sa première étape se lit en entier, offerte et sans compte.