Déficit foncier : comment ça marche ?
Vérifié par l'équipe Kaleidia le 14 octobre 2026 · 6 min de lecture · Comment nous vérifions
Vous louez un logement nu, ou vous allez le faire, et vous envisagez des travaux. On vous parle de « déficit foncier ». Que se passe-t-il exactement sur votre déclaration ? Ce guide explique le mécanisme, pas la décision.
Ce guide est un contenu pédagogique général. Il ne tient pas compte de votre situation et ne constitue pas une recommandation personnalisée : il ne promet aucune économie d'impôt. Les exemples sont fictifs. Pour votre cas, voyez un expert-comptable ou l'ADIL de votre département.
D'où vient un déficit foncier ?
Les loyers d'un logement loué nu sont des revenus fonciers. Deux régimes existent (fiche F1991, vérifiée le 15 avril 2026) :
| Micro-foncier | Régime réel | |
|---|---|---|
| Loyers annuels | 15 000 € au plus | Au-delà de 15 000 €, ou sur option |
| Charges | Abattement forfaitaire de 30 % | Charges réelles déduites |
| Travaux et intérêts | Non déductibles | Déductibles (sauf constructions) |
L'option pour le réel, possible sous 15 000 €, engage pour 3 ans. Au réel, on déduit notamment les réparations et l'entretien, les travaux d'amélioration comme une rénovation énergétique, les frais de gestion, les primes d'assurance, les intérêts d'emprunt et certains impôts dont la taxe foncière. Les travaux de construction (agrandissement, transformation) ne sont pas déductibles.
Quand les charges dépassent les loyers, le résultat est négatif : c'est un déficit foncier.
Que devient le déficit ?
La fiche distingue deux parts :
- La part venant des dépenses autres que les intérêts d'emprunt se déduit du revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, automatiquement. Si le revenu est insuffisant pour absorber cette part, la fiche indique qu'elle peut se reporter sur le revenu global des 6 années suivantes.
- Le reste (au-delà de 10 700 €) et la part liée aux intérêts d'emprunt se déduisent des revenus fonciers des 10 années suivantes.
Pour calculer ces parts, la méthode de la formation rapproche d'abord les loyers des intérêts : la part du déficit liée aux intérêts ne se déduit que des revenus fonciers. La fiche ne détaille pas cet ordre de calcul : faites-le confirmer par un expert-comptable.
Le plafond de 21 400 € et ses conditions
Le plafond est porté à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. D'après la fiche, il faut notamment :
- un devis accepté à compter du 5 novembre 2022 ;
- des dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 ;
- un passage à la nouvelle classe (A à D) au plus tard le 31 décembre 2027 : la fiche ne détaille pas comment cette date se prouve, demandez-le à l'expert-comptable ou au service des impôts.
C'est la date de paiement qui compte, pas la fin des travaux : un solde payé en février 2028 sortirait de la période. Gardez devis, factures, preuves de paiement et diagnostics avant et après. Les postes qui comptent comme « rénovation énergétique » se font confirmer par un expert-comptable.
L'obligation de location
La déduction du revenu global est remise en cause si le logement cesse d'être loué dans les 3 ans qui suivent l'année de la déduction. Les cas de licenciement, d'invalidité, de décès et d'expropriation font exception (fiche F1991).
Exemple : Le déficit de Thierry (personnage fictif)
Thierry loue un appartement nu, au régime réel. Pour l'année des travaux : loyers 9 600 €, charges courantes 2 030 €, travaux 26 000 €, intérêts d'emprunt 1 400 €.
- Déficit total : 2 030 + 26 000 + 1 400 − 9 600 = 19 830 €.
- On rapproche loyers et intérêts : 9 600 − 1 400 = 8 200 €. Déficit hors intérêts : 28 030 − 8 200 = 19 830 €.
- Plafond de 10 700 € : part déduite du revenu global 10 700 €, report sur les revenus fonciers des 10 années suivantes 9 130 €.
- Plafond de 21 400 €, si toutes les conditions sont remplies : part déduite 19 830 €, report 0 €.
Ces montants sont des revenus déduits, pas un impôt économisé : l'effet dépend du taux d'imposition de chacun, qui figure sur son avis d'imposition. L'exemple de la fiche suit le même raisonnement : 5 000 € de loyers, 12 000 € de charges et 6 000 € d'intérêts donnent un déficit de 13 000 € ; 10 700 € se déduisent du revenu global et 2 300 € se reportent.
Comment vous y prendre
- Notez la classe du DPE de votre logement avant travaux.
- Calculez votre résultat foncier au micro, puis au réel (méthode dans le guide sur la rentabilité).
- Faites chiffrer les travaux et fixez par écrit un calendrier de paiement.
- Faites valider avec un expert-comptable avant de vous engager.
Pour situer le déficit foncier parmi les autres mécanismes, lisez les dispositifs fiscaux immobiliers. Une location meublée suit d'autres règles : voir LMNP, micro-BIC ou réel. Pour un bâtiment loué par lots, voir l'immeuble de rapport.
Aller plus loin
La formation « Location nue : travaux, DPE et déficit foncier » reprend ce cas pas à pas, avec un calculateur et la vérification des conditions. Sa première étape se lit en entier, offerte, sans compte.
La formation qui va avec
Location nue : travaux, DPE et déficit foncier
Dater vos obligations de DPE, choisir les travaux qui comptent, chiffrer leur effet sur le rendement et sur la fiscalité des loyers, puis bâtir un plan daté.
À la fin, vous aurez : Votre plan travaux et fiscalité : frise de vos obligations, liste de travaux priorisés et questions au diagnostiqueur, calcul de base au micro-foncier et au réel, estimation de déficit foncier, conditions du plafond doublé, effet des travaux sur le rendement, plan daté et intentions.
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Sources
Informations générales, vérifiées à la date de mise à jour. Les règles évoluent : pour une situation particulière, adressez-vous à l'organisme concerné. Ce guide a été préparé avec l'aide de l'IA, puis chaque chiffre a été vérifié à la main sur les sources ci-dessus.