← LMNP : micro-BIC ou réel, comprendre l'amortissement
Exercice · 40 min
Situer votre location meublée et calculer votre base au micro-BIC
Nadia déclare ses loyers sans savoir ce qu'elle a choisi
Nadia, responsable commerciale, loue en meublé, à l'année, un studio acheté il y a six ans. Elle encaisse 7 800 € de loyers par an et les déclare au « micro-BIC » depuis le début, parce que c'était proposé par défaut. Un collègue lui dit : « Au réel, ce serait à regarder. » Elle ne sait pas ce que cela change.
Hugo, lui, signe bientôt l'achat d'un deux-pièces qu'il veut louer en meublé. Il se demande quel régime s'appliquera dès le premier loyer. Vous suivrez les deux tout au long de la formation.
À votre avis ?
Répondez avant de lire la suite : se tromper ici aide à mieux retenir.
Par quoi Nadia peut-elle commencer ?
Votre type de location fixe le plafond et l'abattement
Les loyers d'un meublé sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le micro-BIC est le régime simplifié : il s'applique tant que vos recettes (les sommes encaissées pour la location) restent sous un plafond. Ce plafond dépend du type de location.
Pour les revenus de 2026, à déclarer en avril 2027 :
| Type de location | Plafond de recettes | Abattement |
|---|---|---|
| Meublé loué à l'année (longue durée) | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé, chambre d'hôtes | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
Source : service-public.gouv.fr, fiche F32744. Pour les revenus de 2025, déclarés au printemps 2026, le plafond de 83 600 € était de 77 700 €. Au-delà du plafond, le régime réel s'applique. Un dépassement ponctuel a des règles propres : faites-les vérifier.
Question éclair
Claire loue un meublé de tourisme non classé. Ses recettes annuelles sont de 12 000 €. Quel plafond s'applique ?
À vous de trier
Rangez chaque situation selon le plafond du micro-BIC qui s'y applique (revenus de 2026).
Un studio loué à l'année à un étudiant
Une maison louée à la semaine, non classée en meublé de tourisme
Un appartement loué à la semaine, classé en meublé de tourisme
Une chambre d'hôtes
Un bien en indivision entre deux frères, loué meublé
Un meublé de tourisme non classé qui encaisse 16 000 € de recettes
Le micro-BIC retire un pourcentage fixe de vos recettes
Au micro-BIC, l'administration ne regarde pas vos dépenses. Elle retire de vos recettes un abattement forfaitaire (50 % ou 30 %, avec un minimum de 305 €) et impose le reste. Ce reste est votre base imposable : le montant sur lequel votre impôt est calculé ensuite avec votre taux.
Base imposable au micro = recettes − abattement
Vos charges réelles (assurance, taxe foncière, intérêts) ne changent donc pas cette base. C'est la contrepartie de la simplicité.
Exemple pas à pas : La fiche « mon meublé » de Nadia
Étape 1 : le type de location
Un studio loué à l'année, meublé : location de longue durée. Plafond 83 600 €, abattement 50 %.
Étape 2 : les recettes
650 € × 12 = 7 800 € par an. C'est environ 9 % du plafond : elle en est loin.
Étape 3 : l'abattement et la base
7 800 × 50 % = 3 900 € d'abattement. Base imposable au micro : 7 800 − 3 900 = 3 900 €.
Étape 4 : le statut
Ses recettes (7 800 €) sont sous 23 000 € : Nadia est loueuse non professionnelle. Nous détaillons ce statut juste en dessous.
Avant de continuer : à votre avis, que fait-on à l'étape suivante ?
À votre tour avec vos chiffres. Le résultat s'affiche tout de suite.
Calculateur
Votre base imposable au micro-BIC
- Abattement forfaitaire
- 3 900 €
- Base imposable au micro-BIC
- 3 900 €
- Part de votre plafond utilisée
- 9,3 %
Calcul simplifié, sur la règle générale. Si vos recettes dépassent le plafond, le régime réel s'applique. Faites vérifier votre cas par un expert-comptable.
Le statut de loueur non professionnel dépend de deux seuils
On est loueur en meublé non professionnel (LMNP) tant que les recettes annuelles du foyer fiscal restent sous 23 000 €, ou sous les autres revenus d'activité du foyer (salaires, par exemple). Le statut de loueur professionnel suppose les deux conditions inverses à la fois : plus de 23 000 € et plus que les autres revenus d'activité (impots.gouv.fr, page « Location meublée »).
Hugo gagne 2 400 € nets par mois, soit 28 800 € par an. Ses loyers prévus (7 480 €) sont sous 23 000 € et sous ses salaires : il est loueur non professionnel. Le statut change aussi les cotisations sociales et le traitement des déficits : vérifiez-le si vous approchez des seuils.
Question éclair
Un foyer encaisse 30 000 € de loyers meublés et 45 000 € de salaires. Quel est son statut ?
À vous de jouer
À vous de jouer : La fiche de Hugo (guidé) · environ 6 min
Hugo prévoit de louer son deux-pièces meublé, à l'année, 680 € par mois, avec un mois de vacance dans l'année (donc 11 mois encaissés). Il gagne 28 800 € de salaires nets par an.
Établissez sa fiche : type de location, plafond, recettes, base imposable au micro, part du plafond et statut.
Entrez maintenant vos propres chiffres dans le calculateur ci-dessus. Gardez le résultat : il alimente votre livrable.
Pour votre livrable
Ma fiche « mon meublé »
Reportez le type de votre location, vos recettes et le résultat du calculateur.
Exemple : Meublé loué à l'année, plafond 83 600 €, abattement 50 %
Les loyers encaissés sur une année, vacance déduite. Exemple : 7 800
Le résultat du calculateur. Exemple : 3 900
La suite vous attend
Encore 5 étapes, avec cas pratiques, quiz corrigés et votre livrable. 14 €, paiement unique.
À la fin, vous aurez : Votre dossier meublé : fiche « mon meublé », tableau de charges annuelles, estimation d'amortissement avec hypothèses, comparatif des deux bases imposables, note sur la revente, documents et questions pour l'expert-comptable, calendrier et intentions datées.
Pas encore décidé(e) ? Créez votre espace (30 secondes, sans engagement) pour garder vos notes et faire le quiz de cette étape.