Savoir ce qui s'applique à votre achat

Camille et Julien ont repéré un appartement près de la mer

Camille et Julien veulent acheter une résidence secondaire : un trois-pièces dans un immeuble en copropriété, près de la mer. Ils s'en serviront quelques semaines par an. Le reste du temps, ils le loueront à des voyageurs, via les plateformes de location courte durée.

L'annonce parle d'« un bien idéal pour la location saisonnière ». Ils ne savent pas ce qu'ils ont le droit de faire, ni ce qu'il faut vérifier avant de signer. Julien pense qu'il suffit de publier une annonce.

🤔 À votre avis ?

Répondez avant de lire la suite : se tromper ici aide à mieux retenir.

À votre avis, que doivent vérifier Camille et Julien en premier ?

ALe prix de la nuitée qu'ils afficherontBSi la copropriété et la commune acceptent ce type de locationCLe classement en étoiles du logement

Dans cette formation, vous suivez leur démarche pas à pas, avec des chiffres fictifs. À la fin, vous aurez votre liste de démarches, vos chiffres de saison et votre plan daté. Vous gardez la décision. Pour un cas précis, l'ADIL, le notaire ou un expert-comptable peut la valider.

Un logement, trois cases possibles

Une location meublée de tourisme est la location d'un logement meublé, à la nuit, à la semaine ou au mois, à des voyageurs de passage. Les règles dépendent d'abord de la case de votre logement :

• résidence principale : vous y habitez la plus grande part de l'année ;
• résidence secondaire : vous vous en servez par moments, comme Camille et Julien ;
• autre : par exemple un logement acheté uniquement pour le louer.

Cette formation traite surtout la résidence secondaire. Pour une résidence principale, les règles diffèrent : la fiche F33175 de service-public.gouv.fr les détaille.

Cinq vérifications avant de signer

Avant tout achat destiné à la location, vérifiez ces cinq points. Chacun a son étape dans cette formation.

• La commune (étape 2) : déclaration simple ou avec enregistrement, et autorisation de changement d'usage dans les grandes communes.
• La copropriété et le DPE (étape 3) : le règlement autorise-t-il les meublés de tourisme ?
• Les chiffres de la saison (étape 4) : recettes, ménage, gestion, charges.
• Le classement et les impôts (étape 5) : classé ou non classé, base imposable.
• L'achat à deux et l'enregistrement national (étape 6).

Les sanctions sont réelles. Selon service-public.gouv.fr (fiche F2043, vérifiée le 21 mai 2026) : jusqu'à 5 000 € d'amende civile sans enregistrement là où il est exigé, jusqu'à 450 € sans déclaration simple, et jusqu'à 100 000 € sans autorisation de changement d'usage quand elle est requise.

🎬 Mise en situation

Par où commencer ?

Camille et Julien ont une offre acceptée sur l'appartement. Le vendeur dit : « Vous pourrez louer dès demain, tout le monde le fait. »

Que font-ils avant de signer l'acte de vente ?

AIls signent, puis ils se renseignentBIls demandent le règlement de copropriété et la règle de la mairieCIls se fient à l'annonce du vendeur

Un premier chiffre, les recettes d'une saison

Les recettes sont ce que les voyageurs vous paient pour le séjour, avant toute dépense. On les estime en trois temps :

1. Les nuits ouvertes à la location : 365 nuits moins celles où vous occupez le logement.
2. Les nuits louées : les nuits ouvertes multipliées par le taux d'occupation, la part des nuits réellement réservées.
3. Les recettes : les nuits louées multipliées par le prix moyen d'une nuit.

Le taux d'occupation, c'est vous qui le saisissez. Personne ne peut le promettre : il dépend du lieu, de la saison, du prix et de vos annonces. Testez plusieurs valeurs plutôt qu'une seule.

🧭 Exemple pas à pas : Les recettes de Camille et Julien

Camille et Julien comptent occuper l'appartement 65 nuits par an. Ils testent 48 % d'occupation et un prix moyen de 100 € la nuit.

Étape 1 : les nuits ouvertes

365 − 65 = 300 nuits.

Avant de continuer : à votre avis, que fait-on à l'étape suivante ?

Voir l'étape 2 sur 4Tout afficher

À vous de jouer

🧮 Calculateur

Les recettes d'une saison

Nuits où vous occupez le logement sur l'année

Vos séjours, ceux de vos proches, les périodes où vous ne louez pas.

Taux d'occupation de vos nuits ouvertes

%

Votre hypothèse. Testez-en plusieurs.

Prix moyen d'une nuit

€

Nuits ouvertes à la location

300

Nuits louées

144

Recettes sur l'année

14 400 €

Ce résultat dépend de vos hypothèses. Il ne dit rien de la valeur du projet. Plafonds du micro-BIC 2026 : 15 000 € (meublé non classé), 83 600 € (classé).

Revenir aux chiffres de l'exemple

✍️ À vous de jouer : Les recettes de Julien, puis une hypothèse haute · environ 8 min

Julien veut vérifier le calcul à la main. Il occupe le logement 65 nuits, teste 48 % d'occupation et un prix de 100 € la nuit. Les nuits ouvertes sont déjà trouvées : 300.

1. Calculez les nuits louées, puis les recettes de l'année.
2. Camille teste ensuite 55 %, même prix, mêmes 65 nuits. Calculez les recettes et comparez-les au plafond de 15 000 € des meublés de tourisme non classés (micro-BIC, 2026).

Votre réponse (facultatif, gardée sur cet appareil)

J'ai essayé, voir le corrigé

☑️ Mon auto-diagnostic avant de signer · 0/5

• J'ai écrit si mon logement est une résidence principale, secondaire ou autre
• Je sais dans quelle commune il se trouve et je vais demander sa règle à la mairie
• Je vais demander le règlement de copropriété avant de signer
• J'ai testé au moins deux taux d'occupation
• J'ai noté les trois sanctions possibles (450 €, 5 000 €, 100 000 €)

🧩 Pour votre livrable

Mon auto-diagnostic

Première pièce de votre livrable. Remplissez ce que vous savez, notez « à vérifier » le reste.

Mon logement est une résidence

Exemple : secondaire

Ce que je demande à la mairie et à la copropriété

Exemple : Règle de la mairie et règlement de copropriété

Mes recettes de saison estimées, avec mes hypothèses

Exemple : 14 400 € (65 nuits perso, 48 %, 100 € la nuit)